袋地・無道路地を売るとき囲繞地通行権と接道義務はどう違うか

内容の確認日: 2026年11月2日

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袋地や無道路地を売るときは、2つの別々のルールを分けて見ます。ひとつは、民法の囲繞地通行権で、他人の土地を通って公道へ出るための権利です。もうひとつは建築基準法の接道義務で、建物を建てる敷地が道路に2m以上接していなければならないという決まりです。

通行できる権利があっても、それだけで建築基準法の接道が満たされるとは、どちらの条文にも書かれていません。買主が建て替えを考えるなら、後者が売りやすさを左右します。この記事は一般的な情報で、個別の判断は土地家屋調査士・建築士・弁護士などの専門家や、役所の建築指導の窓口にお願いします。内容は2026年11月4日に確認しました。

袋地と無道路地の違い

この記事では、言葉を次のように使い分けます。

家々の間を通る細い路地 — 写真: 松岡明芳 / CC BY-SA 4.0(Wikimedia Commons)

袋地: 他の土地に囲まれて公道に通じない土地(民法210条の言い方)
無道路地: 建築基準法上の道路に接していない土地(自治体の案内の「道路に接していない敷地」)

民法210条は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地のほか、池沼・河川・水路・海を通らなければ公道に出られない土地、崖があって公道との間に著しい高低差がある土地も、同じ扱いにしています。

道路に出られても、その道が建築基準法の道路でなければ、無道路地になることがあります。建築基準法42条は、道路を原則として幅員4m以上のもの(道路法の道路、都市計画法などによる道路、位置の指定を受けた私道など)と定めています。現地に通路があっても、法の道路かどうかは役所で確かめる必要があります。

民法の通行権で決まっていること

民法の条文には、通行する権利の中身が定められています。

民家の間の細い路地 — 写真: 松岡明芳 / CC BY-SA 4.0(Wikimedia Commons)

210条: 公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行できる
211条: 通行の場所と方法は、通行する人のために必要で、かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ぶ。必要があれば通路を開設できる
212条: 通行する土地の損害に対して償金を支払う。通路の開設による損害を除き、1年ごとに払うことができる
213条: 土地の分割や一部の譲渡で公道に通じない土地ができたときは、他の分割者(譲渡人)の土地だけを通行でき、償金は要らない

水道やガスなどの引き込みについては、2023年4月1日の改正で、民法213条の2が加わりました。他の土地に設備を設置しないと電気・ガス・水道水などの供給を受けられない土地の所有者は、必要な範囲で他の土地に設備を設置できます。あらかじめ目的・場所・方法を通知する必要があります。法務省の資料は、いわゆる承諾料を求められても応じる義務はないと書いています。

通行の場所や償金の額が争いになったときの扱いは、事案ごとに異なります。売る前に、専門家に事実を見せて確かめてください。私道の承諾が取れない家は、私道の持分がない家の記事にも続きがあります。

建築基準法の接道義務で決まっていること

建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと定めています。国土交通省の資料も、都市計画区域内で建築するとき、敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があると説明しています。

高い擁壁の上に並ぶ住宅 — 写真: urawa / CC BY 2.0(Wikimedia Commons)

例外は同条2項です。国土交通省の資料では、次の2つが整理されています。

認定(1号): 幅員4m以上の道(農道など)に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数の用途・規模のもの(延べ面積500㎡以下で省令の用途)で、特定行政庁が認めるもの
許可(2号): 周囲に広い空地がある建築物などで、特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの

同じ資料に、令和5年度の実績として認定が1,232件、許可が6,579件と載っています。また、許可の判断を明らかにするために、一部の特定行政庁は包括同意基準を定めているとあります。例として挙げられた横浜市の基準には、建築基準法上の道路に接続している道路状の幅員1.8m以上の空地に2m以上接していること、があります。

世田谷区の案内は、道路に接していない敷地でも、区長が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めれば、認定または許可を受けて建築できるとしています。計画の段階で事前に相談するよう案内しています。基準や手続は自治体ごとに違うため、売る土地の所在地の窓口で確かめます。

認定や許可は、土地が自動的に建築できるようになる制度ではありません。建てようとする建築物ごとに判断されます。再建築ができない土地の考え方は、再建築不可の物件の記事で説明しています。

2つの違いを並べて、売るときに確かめる

民法の通行権と建築基準法の接道義務を、表で並べました。

集落の細い路地 — 写真: 松岡明芳 / CC BY-SA 4.0(Wikimedia Commons)

表は左右に動かして読めます。

項目	民法210条以下の通行権	建築基準法43条の接道義務
何についての決まりか	他人の土地を通って公道に出る権利	建築物の敷地と道路の関係
見る相手	囲んでいる土地の所有者	特定行政庁(自治体の建築指導の窓口)
条文に書かれた基準	必要で、損害が最も少ない場所と方法	道路に2m以上接する(例外は2項)
お金の定め	償金を支払う(212条)	条文にはなし

売る前に確かめる順番は、次のようにするとよいでしょう。

登記事項証明書と公図で、土地の形と、囲んでいる土地の所有者を確かめる。
現地で、公道や建築基準法の道路までの経路と幅を測る。
役所の建築指導の窓口で、前の道が建築基準法の道路かを確かめる。
道路に2m以上接していない場合は、43条2項の認定・許可の相談ができるかを聞く。
通る土地の所有者と、通行の方法や償金などを書面で確かめる。

売り方の選択肢

確かめた内容によって、売り方の候補は変わります。

京都・祇園の細い路地 — 写真: Rainer Haeßner / CC BY-SA 3.0(Wikimedia Commons)

通行の書面と接道の状況を整理して、通常の売り出しに出す。
隣の土地の一部を取得して道路に接するようにする。これは相手の同意が要ります。
建築の制限があることを伝えたうえで、買取を扱う会社に査定を頼む。

どの場合でも、買主へは、道路への出入りの状況と、建築の制限があるかどうかを伝えます。知りながら告げなかった事実は、責任を負わない特約を契約書に書いても、責任を免れません(民法572条)。複数の会社の査定を比べ、袋地や無道路地を扱った経験を聞いておくと、見通しが立てやすくなります。

出典

民法(e-Gov法令検索・210条〜213条、213条の2、572条) https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
建築基準法(e-Gov法令検索・42条、43条) https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
国土交通省住宅局市街地建築課「接道規制のあり方について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf
法務省「民法の改正(所有者不明土地等関係)の主な改正項目について」 https://www.moj.go.jp/content/001444020.pdf
世田谷区「道路に接していない敷地での建築について」(2025年4月15日更新) https://www.city.setagaya.lg.jp/02034/3837.html

いずれも2026年11月4日に確認しました。認定・許可の基準は特定行政庁ごとに違うため、売る土地の所在地の窓口で最新の内容を確かめてください。