セットバックが必要な家(2項道路)を売るとき 後退する範囲・買主への説明・後退部分の税金

2項道路とセットバックの意味

建築基準法42条1項は、建築基準法上の「道路」を原則として幅員4メートル以上のものと定めています。ところが、古い住宅地には4メートルに満たない道がたくさんあります。そこで42条2項は、法が適用された時点で建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道のうち、特定行政庁が指定したものを道路とみなします。この道が一般に「2項道路」と呼ばれます。

「特定行政庁」は、多くの場合、市区町村の建築指導の担当課(または都道府県)です。自分の家の前の道が2項道路かどうかは、その窓口で教えてもらえます。名古屋市の案内では、道の種類(認定された道路、認定外の公道、私道)によって、後退の基準になる中心線の決め方が違うと説明されています。

セットバックは、この道を4メートルの幅にそろえるために、敷地の一部を後ろへ下げることを指す言葉です。建築基準法と同法施行令の条文に「セットバック」という言葉はなく、不動産の広告や自治体の案内で使われている呼び方です。

どこまで下がるのか

42条2項は、道路の中心線から水平距離2メートルの線を、その道路の境界線とみなすと定めています。特定行政庁が区域を指定している場合は3メートルです(周囲の状況により避難や通行の安全上支障がないと特定行政庁が認めるときは2メートル)。

• がけ地・川・線路敷などに沿う道: 道の反対側の境界線から4メートルの線を境界とみなす(42条2項ただし書き)。
• 土地の状況でやむを得ない場合: 特定行政庁は、中心線からの距離を、2メートル未満1.35メートル以上の範囲で別に指定できる(同条3項)。
• 幅1.8メートル未満の道を指定する場合や、3項で別の距離を指定する場合は、特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得る(同条6項)。

私道の場合、名古屋市は、関係する権利者で協議して中心線を確定し、その位置から2メートル下がるよう案内しています。中心線が決まっていない私道では、売る前に権利者との協議が必要になる場合があると考えられます。

後退した線が道路の境界線になるため、建築基準法44条1項により、その線より道路側に建築物や擁壁を築造できません。門や塀、駐車場の扱いは自治体ごとに運用が違う可能性があるので、売る前の確認では窓口に具体的に尋ねます。

売るときの進め方と買主への説明

セットバックが必要な家の売り方は、大きく2つあります。後退していない今の状態のまま売る方法と、売る前に後退と整備まで済ませる方法です。どちらがよいかは、家を残して買ってもらうのか、建て替えを前提にするのかで変わります。

建て替えが前提のとき、買う人にとって大事な数字は、使える敷地の広さです。建築基準法施行令2条1項1号は、敷地面積の算定で、42条2項などで道路の境界線とみなされる線と道とのあいだの部分は算入しないと定めています。登記簿の面積より、建築計画で使える面積は小さくなります。

不動産会社が売買を仲介するときは、宅地建物取引業法35条1項2号により、宅地建物取引士が契約の前に、法令に基づく制限を書面で説明します。宅地建物取引業法施行令3条1項2号は、その対象に、建築基準法43条(敷地と道路の関係)や44条1項(道路内の建築制限)などを挙げています。後退が必要なことと、その範囲は、仲介会社に伝え、重要事項説明書に正確に載せてもらいます。

伝える前に、次の資料を手元にそろえておくと、確認が早く済みます。

1. 登記事項証明書と、あれば地積測量図
2. 前面道路が2項道路かどうか、中心線がどこかを確認した窓口のメモ
3. 後退部分に塀・門・車庫・植木などがあるかどうかの写真と図
4. 固定資産税の課税明細書

後退部分に物が残る家や、私道の中心線が決まらない家は、一般の買い手が見つかりにくいことがあります。そのときは、訳あり物件を扱う買取業者に査定を頼む方法もあります。査定の範囲や条件は会社ごとに違うので、売る前に何を見てもらえるかを尋ねておきます。

後退した部分の固定資産税

地方税法348条2項5号は、公共の用に供する道路には固定資産税を課すことができないと定めています。後退した部分が、この「公共の用に供する道路」と認められるかどうかが、税金が課されるかどうかの分かれ目です。

相模原市の案内(令和4年11月7日更新)では、セットバックの部分は「公共の用に供する道路」と認められれば非課税になる場合があるとされています。一方で、道路との区分がはっきりしない場合、利用状況がはっきりしない場合、不特定の人に開放されていない場合は、道路のように見えても非課税にならないと書かれています。申請の方法と必要書類は、このページに書かれておらず、資産税課の窓口に尋ねるよう案内されています。

つまり、「セットバックしたから自動的に非課税になる」わけではありません。非課税の扱いを受けたいときは、後退した部分の位置が図面で分かること、私有地を示す表示などがなく、誰でも通れる状態にしておくことを整えたうえで(これは記事側の助言で、条件は窓口で確かめてください)、市区町村の税務の窓口(多くは資産税課)に申告の方法を聞きます。売る側が確認しておけば、買う人にも課税の状況を伝えられます。

売る前に窓口で聞くこと

• 建築指導の窓口: 前面の道が2項道路か、後退の基準になる中心線はどこか、後退距離は2メートルか3メートルか、門・塀・駐車場の扱い。
• 税務の窓口: 後退部分の固定資産税が非課税になる条件と、申告の方法。
• 仲介会社: 重要事項説明書に後退の内容をどう書くか。

この3つの答えがそろうと、「後退して売る」か「そのまま売る」かを、費用と日数の見通しを持って決められます。道路に接していない土地や、再建築そのものが難しい土地の話は、再建築不可の物件の記事にまとめています。

出典

• 建築基準法 第42条・第43条・第44条(e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/ 、2026年11月9日確認)
• 建築基準法施行令 第2条(同上、2026年11月9日確認)
• 宅地建物取引業法 第35条、同法施行令 第3条(同上、2026年11月9日確認)
• 地方税法 第348条(同上、2026年11月9日確認)
• 名古屋市「2項道路・道路後退(セットバック)」 https://www.city.nagoya.jp/jigyou/toshikeikaku/1018015/1018021/1018476/1034588.html (2026年11月9日確認)
• 相模原市「セットバック部分の固定資産税」 https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/kurashi/1026448/zeikin/1026477/shisan_keikaku/1007741.html (令和4年11月7日更新、2026年11月9日確認)